陈 伟
（山东信达建筑安装有限公司 山东 济南 250000）〖HJ*1/2〗
【摘 要】房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。
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关键词 房地产；投资；需要；效益
Discussion at this stage based on the real estate situation
Chen Wei
（Shandong Xinda Construction and Installation Co.， Ltd Jinan Shandong 250000）
【Abstract】The real estate industry is a typical capital-intensive industry， with a large investment， high risk， long cycle， supply chain length， strong regional characteristics.
【Key words】Real estate；Investment；Needs；Benefits
1. 对我国房地产未来发展趋势的预测
1.1 房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。
1.2 此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展，我国的房地产业将进入一个大发展、大提高的时期。从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅16平方米左右，虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大，且我国目前的人均收入、房价比为五倍左右，正处于世界公认的三至八倍的中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人的消费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的一段时间内的消费热点，市场将会保持相当长时间的旺盛期。正是由于上述原因，我国房地产业才保持了多年来的增长势头，其发展趋势呈现以下特点：
1.2.1 近二十年以来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场化程度也日益提高。
（1）我国房地产在改革开放以前，实行的是统建统分制度，房地产业也逐步过渡到一个以企业为主体、市场为导向、社会资金为依托、以配套建设为中心的综合开发阶段。进入21世纪之后，房地产进入了一个前所未有的兴旺发达期，土地成片开发和大量外资的引入，形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头；住宅、楼宇、商业大厦、公共设施等纷纷拔地而起，我国的房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大的作用。房地产开发规模正以每年平均２０％左右的速度增长，在整个国民经济中已占有举足轻重的地位。
（2）其次，我国自提出建立社会主义市场经济体制以来，房地产业也和其他产业一样市场化进展明显加快。这主要表现在：住宅由计划封闭生产转向商品化经营；全民、集体、股份、合资、民营等多种经济成份并存，开创了中国房地产投资主体多元化的时代；投资、融资由拨款改贷款，增强了房地产业的造血机能；运用“以新补旧，以丰补歉”、“以路带房，以房补路”的方式方法，实现了住房建设和城市建设协调发展；城市土地由无偿划拨转为有偿出让、直至今天推行公开拍卖，为城市建设积累了大量的资金；实行货币安置，推行了货币分配制度，拆迁合理安置；取消福利分房，培育住宅买卖市场，使我国的房地产市场逐步走向良性循环的发展轨道。
1.2.2 房地产开发企业正向规模化和集团化方向发展，行业集中度明显加快，一些房地产巨人正在形成。
房地产行业是一个资金密集型的行业，也是风险较大的一个行业。因此，要想在日益激烈的房地产市场竞争中长久地生存和发展，必须具有强大的资金实力。一些大的房地产公司的实力正在急剧增强，市场竞争的核心能力正在加速形成，一批对市场有较大影响能力的房地产龙头企业正在脱颖而出。实力小和缺乏核心竞争能力的房地产企业，在未来的几年内将会面临被淘汰出局的危险。
1.2.3 房地产企业更加注重树立品牌，培育企业可持续发展，房地产市场竞争正向多元化、纵深化方向发展。
保持企业的长久生存和发展也即可持续发展问题，随着市场竞争的日益激烈和外部环境的急剧变化，正越来越受到企业家们的关注。拥有一个知名品牌，是企业获取可持续发展的一个非常重要的因素。这是因为：
（1）在买方市场条件下，消费者成为左右市场和企业生存的决定因素，拥有一个良好的企业形象，当消费者进行决策时，潜伏于心中的形象认识就会成为决策指令，这种指令对于企业来讲，就是企业的品牌形象，是一笔最重要的无形资产。这也促使房地产开发商把品牌作为战略竞争的一个手段，从而使房地产业朝品牌化的时代发展。
（2）在市场供大于求的状态下，要取得竞争优势，立于不败之地，就必须有一个超越以前的竞争优势。要想超越自己，超越对手，自然就会走以品牌竞争之路。所以，房地产业走向以品牌为主要竞争手段的多元化、纵深化竞争阶段，这既是产业竞争的结果，也是市场走向成熟的必然要求。
（3）房地产企业除了塑造品牌这个可持续发展的要素之外，土地也是房地产公司可持续发展的一个十分重要的因素，拥有大量的优质土地储备，是保证房地产企业取得良好经济效益的重要因素。为此，各房地产企业正在实施土地储备战略。
1.2.4 民营经济在房地产领域中迅速崛起，其他有实力的集团也纷纷进军地产业， 房地产行业的平均利润较其他行业来说，还属较高。因此，吸引了民营经济和股份制经济的大举进入，民营经济发展迅速，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力，大有国退民进的趋势。由于我国买方市场的全面形成，实业领域投资机会越来越少，而房地产领域相对来说则机会大、获利高，加上政府的一系列鼓励措施的出台，所以吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力的民营企业家转向投资房地产。再加上民营企业具有良好的管理机制并重视人力资源的开发利用，大量吸收国有房地产公司的优秀人才，从而迅速增强了企业综合素质。而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣势，这样就造成了民进国退的局面。在一些沿海发达地区，民营房地产企业已经占据主导地位。当然，这种格局符合优胜劣汰的市场竞争规律，有利于房地产市场结构和投资结构的调整，从而促进房地产业的健康快速发展。
1.3 此外，民营房地产企业近年来除了迅速崛起外，国内其他有实力的集团出于多元化战略以及调整的需要，也纷纷进军房地产业。这是因为，一方面由于房地产行业的专业化分工不同，使得这一产业进入门槛低，只要有钱，设计有设计公司，建筑有建筑公司，自己只管当老板。另一方面，也是由资本的逐利性决定的，说明投资房地产仍有较大的利润空间。
2. 我国房市中长期供应仍然偏紧，未来的发展前景趋好
2.1 虽然短期内，房地产市场因为价格过高导致有效需求不足，从而使供给大于需求，但从中长期来看，供应依然偏紧。从需求来看，我国目前城市化率约为55%，正以每年1%左右的速度快速增长，保守估计，每年有约1400万人口进入城市，按目前人均29平米计算，这部分需求约3.9亿平米。我国目前存量住房约260亿平米，以平均使用50年计算，每年折旧拆迁量约为3.9亿平米。此外，目前城镇人口已接近7亿，改善性住房需求按0.5平米/人/年计算，这部分需求约4亿平米，上述几项总需求接近13亿平米，而2017年的竣工量只有12.8亿平米，缺口大。
2.2 从决定我国房市的长期因素来看，这些因素不仅没有发生大的变化，而且在未来会进一步发挥其作用。这包括：
（1）人口因素。即随着人口的增加，对住房的需求就会增加，从而促进房地产业的发展。这个因素可以从人口的发展史和住房史可以看出。
（2）收入因素。即随着人们的收入的增加，特别是收入跨越某个范围后，人们对住房的结构、住房大小、舒适度、环境等都会改变，从而促进房地产业的发展。这个可以从许多关于一国人均收入与房地产业发展之间关系的研究中找到答案。
（3）城市化因素。即随着一国城市化的发展，房地产业也会得到很大的发展，城市化的过程就是一国房地产业快速发展的过程。根据数据统计，2013年中国城市化率为52.99％，预计到2020年会达到60％，在此期间城市化率每提升1个百分点意味着新增城市人口1500万，房地产行业无疑是最直接的受益者。
2.3 以上这三个因素综合分析，我们可以得出我国的房地产业目前已进入快速发展期，并且可以维持较长时期的较快发展。我国房市的其他方面在未来会发生以下变化：
（1）价格会逐渐趋于合理。
随着泡沫不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及购买者理性的增加，我国房市未来的价格会逐渐趋于合理，房价收入比进入一个可维持的空间。
（2）供需结构会得到优化。
一是高档住宅的比重会有所下降，经济适用房和廉租房的比重会上升；二是供求失衡的状态会有所改善，供求的匹配程度会得以提高。
（3）市场秩序会逐渐改善。
在竞争的压力和政府的监控下，房地产开发公司的行为会逐渐规范；各种中介组织也会逐渐地发育、壮大和成熟起来，其行为也会得到规范；相关制度建设也会逐渐得以改善。
（4）市场集中度会得以提高。
随着拿地、政府调控、行业竞争的加强、银行贷款的收缩等原因，一些实力不强的中心房地产商或被淘汰出市场，或被其他大的房地产商兼并收购，从而市场集中度会得以提高。
（5）政府行为会得以规范。
随着政府自身制度建设和监管的加强，随着公民主权和民主的推进及法制、舆论的建设的完善以及产权的明晰，政府 （尤其是地方政府）及其官员在土地交易、城市拆迁、项目开发等过程中的腐败等机会主义行为会逐渐得以规范。
通过对我国房地产目前状况的分析，可以看出我国房地产的发展前景良好，虽然短期内，房地产市场因为价格过高导致有效需求不足，从而使供给大于需求，但从中长期来看，供应依然偏紧。
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参考文献
［1］ 中国住宅与房地产信息网·www.realestate.gov.cn.
［2］ 魏雅华.楼市降价“大逃亡”会出现吗？［N］.中国房地产报，2012-7-1.
［3］ China Housing and Real Estate Information Network o www.realestate.gov.cn.
［文章编号］1006-7619（2014）08-30-621
［作者简介］ 陈伟，工作单位：山东信达建筑安装有限公司，项目经理。