马红文
（宁夏人防设计院，宁夏 银川 750001）
【摘 要】随着城市土地供需矛盾逐渐加剧，城市规划作为一种有效的政府约束机制，亟待加强和深化，这就要求城市规划必须改变传统的规划观念和工作方法，运用市场经济的观点加强对土地市场的分析研究，特别是加强关于城市规划对土地价格的影响研究。
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关键词 城市规划；生态城市；可持续发展；城市环境目标；生态规划；绿色空间
作者简介：马红文（1981—），男，汉族，宁夏银川人，2005年毕业于宁夏大学城市规划专业，工程师，从事规划设计等方面的工作。
0 引言
随着社会经济的发展，各部门对土地的需求呈增长趋势。为了合理地协调与均衡土地资源的供给与需求之间的关系，城市规划应运而生。城市规划是对城市各项建设进行合理的空间布局和科学配置土地资源的一项政府职能，城市规划中归根到底的问题是土地利用的问题。
1 繁华程度
所谓繁华，即节结性，是指城市地域中某些地段对人口流动和物质能量交换所产生的聚焦作用，并在这些地段上创造高额的收益和丰厚的利润。由于结点所在的土地上物质、能量、信息高度集中，使这些土地上人流、物质流、信息流等得到高度流动和转化。因此，在这些土地上所进行的生产活动，具有较高的劳动生产率，在这些土地上表现出比其它土地上具有更高的利用效益，进行同类活动可以得到最大的级差收益和效益。作为生产活动和社会活动的载体，这里的土地比别的土地能起到更好的场所作用，表现出较高的土地等级。
一般说来，结节作用越强，吸引范围越大，繁华程度越高。结点所在土地位置等级最高，随着与结节点的距离增大，物质和能量密度减小，聚散能力减弱，利用效率和强度下降，等面积土地上的使用收益降低，形成了不同的土地等级。土地经济区位也就集中反映在与其城镇中各结节点的经济区位关系上。
2 土地区位的通达性
近代交通的发展，改变了传统的时间、空间概念，距离的远近已不再是影响生产和生活的唯一因素。节约生产流通过程的时间，提高生产效率和生产质量变得日益重要。而土地区位的通达性，则是把通行的距离和时间作为一个统一的有机整体，既要求通行距离短，以节省运费，同时又要有四通八达的道路交通系统，把出行的时间减少到最低限度。
土地区位通达性的优劣状况，一方面影响土地上人流、物流的移动成本，另一方面还影响社会经济活动中人与人、物与物之间的交往接触的频率、机会和便利程度。因此，经济区位产生的影响能否转化为实质性效益就受到通达性的制约。此外，通达性的好坏还影响到集聚效益、市场演变和节结点产生扩大等现象。所以，通达性对土地级别有较大的影响。一般来说，通达性好的土地，由于提供了市场保证，集聚条件好，人们的出行方便，产品的运输便于实现，土地级别就比较高，随着通达性的降低，土地级别也相应降低。
由于在城镇内已形成了四通八达、不同类型、不同级别的道路组成的路网，在衡量某地通达性优劣时，没有必要去研究它能通到哪里，通往多少地点等。而是着重分析地块上的道路通行能力、便捷状况。通过衡量地块在整个城市交通网中所处的地位来反映通达状况，即用道路通达度来表现地块的通达性。
反映土地通达性的因子有:距离服务中心或其它城市公共活动中心的远近、道路宽度、道路密度、公交线路站点的设置及车流密度。
3 城市设施
由于自然状态的土地或农地，无法满足生产、生活等城市基本功能的需要，只有按规划建设的要求，不断投入技术、资金和劳动，修建道路交通、给水、排水、电力、电讯等城市基础设施，才能成为有效的建筑场地。在居民用地建设中，只建住宅，缺乏必要的学校、商店、医疗卫生、文化娱乐和体育等社会服务设施，也会给居民生活带来极大不便。以上两类设施，都具有为城市服务的共性，统称城市设施。实践表明，城市设施的完备程度与投入到土地上的物化劳动量的多少有密切的关系，因而成为影响土地定级的基本因素之一。
城市基础设施是对土地经济区位和物化劳动投入量的量度。其状况的好坏很大程度上影响土地的区位条件。一般来说、单位土地面积上对基础设施投入的物化劳动越多，土地条件越好，设备越齐全，土地的使用价值越大，劳动生产率就越高，土地级别自然也高，反之则低。
衡量基础设施完善程度，是从三个方面进行的。首先是设施类型是否齐全，其次是设施水平的高低，第三是设施使用保证率的大小。
社会服务设施和城市居民的日常生活和工作具有密切的关系，其规模和配套在一定程度上反映了土地的投入和质量，其完备程度对土地的质量有较大的影响，完备度高的土地级别高，完备度低土地级别也相应降低。
4 环境状况
在工业化过程中，环境问题不仅困扰城市的发展，危及居民的切身利益，同时也直接影响土地的使用。西方国家中，凡污染严重、环境质量低劣的地区，地价普遍降低，车站、机场附近，由于噪声干扰，通常使房地产贬值20%。
在城镇土地定级中，不应把环境问题只局限于污染状况。实际上土地开发建设的自然条件，城市景观，绿化水平也是城市环境的重要组成部分。开阔的空间、充足的阳光、清新的空气、成片水面和绿色植物，将赋予土地更高的使用价值，是理想的生活与工作场所。相反，在低洼易涝的地段、狭窄的空间、密集的建筑群中，即使没有污染，也会使人感到压抑、沉闷，有害于身心健康。一般来说，土地环境质量越好，土地的等级越高。
5 人口条件
在城镇土地定级中，人口条件对土地质量有一定的影响，但其影响程度小于上述三个因素，且多为间接性影响，在应用时，需要具体分析。在人口条件诸多因素中，人口密度对土地定级的影响最大。
人口密度反映的是人地之间的数量关系。从宏观和土地利用历史上看，人口密度越大，土地上进行的社会经济活动的强度越大，土地级别越高，地价也高，这是一个规律。但从城市内部的微观特征和土地利用现状来看，问题就要复杂一些。首先是人口用什么指标衡量的问题。对于常住人口、工作人口，或是暂住人口、客流人口，还是总人口，取不同的人口指标，与其土地的关系就表现为不同的状况。其次是在土地定级中用人口密度来反映土地的什么特征。一般人感觉上人口与繁华是紧密联系的，总想以人口密度反映繁华。但在土地定级中，繁华程度已有反映，再以人口密度来反映就容易人为加大繁华对土地的影响。同时，在反映繁华时，人口与土地等级往往是多值对应的，如同样人口密度，即可以对应繁华中心的高土地等级，也可以对应交通枢纽和老城区的低土地等级。这样就给人口密度在土地定级中的应用带来了困难。
为了解决这一矛盾，在土地定级中，不用人口密度作为反映土地繁华的因素，而是用人口来体现人均拥有的服务设施、便利程度和生态效应等指标。人口稀疏的郊区，人少但基础设施也少，服务便利程度也低，在人口最密集的繁华中心、住宅区、交通枢纽，因人口过多，人均占有设施太少，以及生态效益太差，即对土地产生负影响。
6 结束语
总之，研究城市规划与地价的关系，其意义不仅仅限于为编制出最佳的土地利用规划及在城市中形成最佳地价空间分布及地价水平奠定基础，同时也是为了充分利用地价经济杠杆，优化城市土地利用结构，提高土地利用效率，在相互脱节的土地市场研究工作与城市规划工作中寻找恰当的结合点，探索出两者之间相互联系的内在规律，从而利用城市规划手段合理有效的解决土地市场中存在的问题。
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参考文献
［1］杨小雄,卢远,华璀.小城镇土地定级估价的实践研究[J].广西师范学院学报:自然科学版,2003(S1).
［2］邹自力,罗德仁.土地利用总体规划中的几个问题讨论[J].华东地质学院学报,2003(03).
［责任编辑：刘展］