赵佩龙ZHAOPei-long
（兰州交通大学土木工程学院，平凉744000）
（SchoolofCivilEngineering，LanzhouJiaotongUniversity，Pingliang744000，China）
摘要：本文通过层次分析法对购置房屋时需要考虑的各种因素进行决策分析，然后将决策问题按评价准则划分出总目标、各层子目标等各类因素，用以指导购房者对这些因素进行合理权衡，最后引入节能住宅进行比较和决策，引导消费者选择节能住宅，推动节能住宅的开发与利用。
Abstract:Fordomesticcommodityresidentialpurchasepricesrising,andthesituationincountrytoactivelypromoteenergy-efficientresidentialdevelopmentandutilization.ThepaperwillbeanalyzedbyAHPonanumberoffactorsandeconomiclifeingeneralneedtoconsiderthepurchaseofresidential,tojudgeforactualpurchasehouseshowtoweighavarietyoffactors.UseofAHPfactorsordertoconsidertheissuewhenthedecisionbytheoverallobjective,thesub-layersofobjectives,evaluationcriteriauntilaspecificembodiment,thebuyerswerebuyersforreference.Throughtheintroductionofenergy-efficientresidentialforcomparisonanddecision-makingtoguideconsumerstochooseenergy-efficienthomes,promotethedevelopmentanduseofenergy-efficientresidential.
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关键词 ：层次分析法；节能住宅；评价准则
Keywords:AHPmethod；energy-efficientresidential；evaluationcriteria
中图分类号：F224；F293.3文献标识码：A文章编号：1006-4311（2015）21-0219-03
0引言
近些年，商品房价格不断攀升，房地产企业为了迎合大众的购房需求，在购房流程、选房，购买资格，签订合同贷款流程、验收过户等过程中不断推出各类新楼盘，新楼盘在房屋的价格、环境、面积、户型等方面各有特点，使得购房者很难权衡各类因素，做出最合理的购房决策。针对这一情况，本文基于AHP层次分析法创建一个从诸多商品住宅购置经验中挖掘出来的商品住宅购置决策因素，为商品住宅购置者提供客观、科学的商品住宅购置决策具有很强的实际应用价值，并且能够正确的引导消费者更多的去选择节能住宅，有利于国家更好的推广开发节能住宅，降低建筑产业的高能耗问题，进一步提高建筑行业的资源利用率。
1AHP法进行分析的具体步骤
AHP层次分析法是对某些难以精确进行量化的定性问题进行定量分析的一种多准则决策方法，其分析步骤如图1所示。
2提出问题
在之前国外与国内的绝大多数学者在利用AHP层次分析法进行商品住宅的房屋购置决策时，绝大多数只是从房地产开发商或者业主方的角度出发对住宅建造的风险，房屋结构安全，但是很少从商品住宅的购置主体，即消费者市场在考虑购房因素的层面利用AHP层次分析方法进行考虑决策，缺乏对真正地消费行为主体来深入的进行探讨研究。而本文将通过AHP层次分析法从消费者角度出发来进行购房决策的科学合理选择，同时还会考虑建筑节能这一最新影响因素，来对非节能住宅与节能住宅进行比较论证，验证节能住宅的综合性要优于非节能住宅。
3应用AHP法构建模型分析
结合AHP层次分析法进行分析，从商品住宅的质量、价格、户型、环境、节能5个因素角度出发说明商品住宅建筑节能对于开发商和消费者可以实现双赢。同时使消费者在购置节能住宅时对相关的因素的层次性有所判断决策。
3.1变量假设及定义
在构建优选评价指标体系时，应该充分考虑指标选择的原则和依据，之后再通过走访问卷调查，并利用德尔菲专家打分法筛选比较最终的所要识别的因素，同时形成层次性的指标，最后再根据不同指标之间的相互关联性构成形成层次清晰、调理透彻、逻辑严密，切实可行的综合性评价分析指标系统。
3.2决策评价指标的选择构建思路
从商品住宅购置总方案目标的分解来着手考虑，将指标体系划分为5个准则层，并且透彻深入的分析研究各个准则层与之相对应的详细指标层，便能够初步得到了一个初步可行的整体指标体系。在具体操作实施层面，本文根据方案决策评价的目的以及所评价对象的所详细对应的特征，设计整理得出了一系列相关的非节能商品住宅与节能商品住宅购置方案的比选评价准则层，以随机调查问卷的形式进行分发，分别将100份调查问卷分发给上述相关决策参与者，然后运用数理统计的方法进行处理反馈，综合分析筛选择切实可行的指标。
综合分析后将要从商品住宅的质量、价格、户型、环境、节能5个因素方面进行购置决策。本文将运用AHP层次分析法进行决策分析，现将各变量表示如下：
其中G-商品住宅购置方案比选；
B1-价格；B2-质量；B3-户型；B4-环境；B5-节能；
C1-非节能住宅；C2-节能住宅。
G=f（C1，C2），C1=f（B1，B2，B3，B4，B5…）；
C2=f（B1，B2，B3，B4，B5…）；
总权重的计算：C1=0.241×0.392＋0.578×0.333＋0.336×0.667＋0.505×0.392＋1×0.167=0.876
C2=0.241×0.608＋0.578×0.667＋0.336×0.333＋0.505×0.608＋1×0.833=1.783
因此，C1＜C2。
4结果分析
最后通过总权重的计算得出了C1＜C2，充分了说明消费者在商品住宅购置决策上更应该偏重于选择节能型住宅，消费者在购置商品住宅时不应该单纯的从价格等经济性因素来考虑从而忽视了全寿命周期费用在整个过程当中商品住宅的节能性，应该从全寿命周期角度出发，努力提高绿色节能住宅的意识，降低建筑业能源消耗总量。
5结论
经过上述AHP层次分析法计算也得出了绿色节能建筑要比非节能建筑更加环保，经济节能，这与全寿命周期费用理念恰好相一致。而房地产开发商通过采取建筑节能设计标准及相应的措施，也能够在最终的整个建设周期当中收益达到最大化。本文对商品住宅购置评价指标体系的构建进行了比较深入而又系统的研究，为商品住宅购置者的决策，房地产开发商推行绿色节能建筑以及国家相关部门的产业政策调整提供了科学的理论依据和技术操作手段，具有一定的理论意义和实用价值。
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参考文献：
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[2]邓泽喜.层次分析法在购房决策中的应用[J].毕节学院学报，2009，4：014
[3]莫生红，吕宏芳，李明伟.层次分析法在市民购房决策中的应用[J].经济论坛，2007，19：49.