瑞士信贷对中国房产判断失真，或并非恶意唱空，毕竟我国房市与国外性质不同：没有房产税、开发商自持房屋等。在舆论倒向境外机构做空中国股市时，更应理性看待楼市
文 / 杨红旭
近期瑞士信贷的一份报告提出：中国正处于三重泡沫之中，它们分别是投资泡沫、房地产泡沫、信贷泡沫。
中国房地产泡沫属于全球第二大泡沫，这一观点非常抓人眼球。其依据是：中国房地产市场规模占GDP 的比重达23%，高于美国峰值时期。
房地产开工数量比销售高12%，空置率为15%-23%，三四线城市的房屋库存相当于5 年的需求量，空置率为18%。
瑞士信贷研究失真佐证
瑞信高估房产的GDP 占比。
今年上半年我国GDP 约为29.7 万亿元，全国房地产开发投资约4.4 万亿元，全国商品房销售额3.4 万亿元。也即房地产开发投资占GDP 的比重约为15%，商品房销售占GDP 的比重约为12%，这是从两个视角看待房地产业占GDP 比重，二者不能相加，否则会重复计算。显然，瑞信的23%明显高估了房产的GDP 占比。
瑞信商品房空置率推导有误
今年上半年，全国房地产开发企业房屋新开工面积67479 万平方米，全国商品房销售面积50264 万平方米，前者比后者多出34%，这与瑞信所言相似。
但严格来说，并不能据此得出供应过剩。因为新开工面积的口径大于销售面积，有些房屋被开发商持有，有些公建配套不能出售，开发商为政府代建了部分保障房（部分用于出租）。由此，也推导不出全国商品房空置率为15-23%。
瑞信夸大三四线库存去化时间
国家统计局数据显示，截止今年6 月底，全国商品房待售面积为65738 万平米，这一指标指代已竣工未出售的新房（也即现房），上半全国商品房销售面积（包含期房和现房）同比增长3.9%，年化为125354 万平米，这一库存需要0.52 年即可去化完。
假如按期房待售面积占所有待售面积的三分之二推算，那么所有房源的去化周期也只有1.5 年左右。瑞信所谓的三四线库存需要去化5 年，显著夸大和高估。
我们的研究结果
上海易居房地产研究院跟踪了全国35 个样本城市的住宅库存变化，其中包括11 个三线城市。数据显示，这11 个三线城市的住宅库存，自2011年开始一直呈增长趋势，即便是在2012-2013 年一二线样本城市库存下降的时候，他们仍然增长，说明三线城市的库存压力持续增长了4 年时间。
但是，今年以来，三线城市的库存与一二线同步下降。截止6 月底，35 个城市当中，一二三线城市的住宅去化周期分别约为11.6、15.1 和20.7 个月。这里的库存包括期房和现房，三线城市20.7 个月的去化周期，与上述的全国库存1.5 年的去化周期相近，都没有超过2 年。再次佐证，瑞信所谓的三四线库存需要去化5 年是很不靠谱的。
全国库存压力将趋于缓解
从全国来看，经过4 年多的持续去库存，全国的库存压力有缓解的迹象。今年5 月底，全国商品住宅待售面积罕见比上月减少了121 万平方米，6 月底再次减少191 万平方米，连续两个月减少，这种现象过去多年所未见。
另外，全国商品房待售面积除以全国年化商品房销售面积的值，2010 年为0.21，处于历史低位，自2011 年开始持续上升，去年达到0.52，但今年上半年没有继续增长，仍然维持在0.52。
这也预示着全国库存压力可能正在见顶，未来几年将趋于缓解。不管对于全国，还是对于三四线城市，都不必过于悲观。
最后，重提瑞信的另一个观点。近几年，以瑞信为代表的一批境外投行，频频唱空中国楼市。
比如，2012 年10 月，瑞信董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬在“2012 中国上市公司领袖高峰论坛”表示：中国房地产泡沫破灭需要三大要素同时具备，一是国内流动性的正常化。二是中国的贸易顺差大幅度减少，甚至变成逆差。
第三是美联储退出量化宽松政策并预测这三大要素同时具备的时间节点大概在2015 年到2016 年，届时中国的房地产市场会出现一次重大调整。
现在看来，结果却正好相反。今年以来，全国房地产市场开始步入复苏通道，明年将会继续回暖，而非泡沫破灭！另外，陶冬所谓的三大要素，现在看来已经基本具备，但为什么结果却是相反呢？
中国房地产基本无泡沫
笔者认为，瑞信提出的三大要素仅仅是资金面的变化。笔者认为不管是当前，还是2012 年，中国房地产总体上基本无泡沫，所以即便是资金面收紧，也不会崩盘。
近些年来，以瑞信为代表的国外投行，总是对于我国住宅供应量、空置率、库存压力，不明就里，认知有误，夸大数据，所以总是炮制大量悲观言论，却屡战屡败，屡败屡战。关键是，这些错误观点所产生的巨大舆论影响，严重的误导了中国民众与企业。
假如人们在2012 年10 月相信的陶冬的“2015-2016 年泡沫破灭论”，而迟迟不敢购房，那么当前一线城市的房价，比2012 年又上涨了五成甚至一倍，很多二线城市的房价，又上涨了三成左右。
很多三四线城市房价即便没有明显上涨，但也没有大跌。少数城市如温州、鄂尔多斯确实房价曾经大跌过，但在全国600 多个城市当中，这类房价下跌五成左右的城市不会超过10 个。
况且，今年以来，曾经大跌过的温州，房价开始重新步入上涨通道。笔者认为，未来几年，中国多数三四线城市的楼市情况会慢慢趋于好转，而非继续恶化、崩盘。
关于住宅库存的讨论已经很多，社会主流观点是：一线城市和少数二线城市基本合理，而三四线城市和部分二线城市库存压力山大，存在很大的房地产泡沫；总体来看，全国库存高，空置率高，泡沫较大。
（本文由腾讯? 财经观察提供，作者杨红旭为上海易居房地产研究院副院长）