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商业地产价值增长分析

  • 投稿老妖
  • 更新时间2015-09-14
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张小燕

摘要:本文重点分析了区域经济特点、经营方式、政策环境、业态组合等商业地产价值的主要影响因素。借鉴纽约第五大道和北京王府井大街商业地产的价值增长经验,提出了商业地产价值增长的建议。

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关键词 :商业地产;价值;增长

随着我国经济总量与人均GDP的不断扩大和提高,房地产业得到快速发展。尤其是2008年以来,随着应对金融危机采取的一系列刺激经济措施,房地产业得到爆发式发展。不同发展地区商业地产市场的发育程度不同,有的已经饱和或趋于饱和,有的正处于成长阶段。如何最大限度地提高商业地产的价值,需要根据商业地产的价值影响因素综合加以分析。

一、商业地产价值主要影响因素

目前,研究商业地产价值影响因素较多集中在定位、运营方式、地段、商圈、客流量、配套设施等。综合各类研究,结合多年对商业地产价格的评估实践,归纳商业地产价值因素主要为:

1.区域经济特点

不同发展地区商业地产的发育水平不同。一线城市的商业地产由于开发时间长,再加上新城拓展范围有限,已有的商业发育相对比较充分,商业地产多已经饱和或者趋于饱和,商业地产增值空间有限。随着城镇化进程的不断推进,以及对商业地产的投资热度由一线城市向外的扩张,二三线城市商业地产的发展空间仍较大,仍处于快速发展阶段,呈现出供需两旺的局面,商业地产价值增长潜力较大。

从区域内层次看,商业地产对区域经济有溢出效应,它作为城市内区域经济竞争力的重要标志,已成为区域经济发展的重要力量。所在区域地段、商圈、集聚的客流量、其交通便利程度、配套服务设施的完备程度、未来城市规划对该区域的发展定位、消费者的心理预期,周边商业地产发育程度,都决定了商业地产的价值。

2.经营方式

商业地产价值要通过经营实现。目前,较常见的经营方式有三种:一是散售,即开发商只负责销售,小业主各自经营;二是自持,即开发商持有,不对外销售;三是小业主联合起来委托商业管理公司统一经营,后两者属于统一经营的范畴。

从当前市场看,一、二线城市核心地段商业基本全部自持,一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段,存在租售并举的产品。在三、四线城市,还存在着大比例散售的项目。业界的普遍共识是,统一经营是实现价值增长的法宝。因为在散售的情况下,由于小业主各种不同的利益诉求,以及缺乏专业固定的招商团队和成熟稳健的投资经验,往往导致项目的失败。有些企业迫于资金压力大,不得已选择了散售或者租售并举。随着金融市场的不断改革和金融工具的不断创新,商业地产的统一经营将成为发展的普遍趋势。

3.政策环境

政策环境包括宏观经济形势、金融及货币政策、商业地产调控政策等。在我国当前市场经济体系尚不健全情况下,商业地产受政策影响是显而易见的。宏观经济发展水平决定了居民收支水平、物价与利率、社会储蓄与投资水平以及消费品零售额等,通过影响人们的购买能力和投资预期,进而影响商业价值的实现情况。金融和货币政策,尤其是信贷政策决定了资金的流动性,对于主要依赖银行信贷融资的开发商来说至关重要。商业地产及对住宅地产的调控政策直接影响着商业地产的价值。伴随着房地产的一系列调控措施,“量价齐跌”“楼市拐点”“崩盘说”等等相伴而来,这就是市场对调控政策所作出的反应,也通过影响投资者和消费者的心理预期,进而影响到了商业地产的价值。

4.业态组合

项目开发前期明确业态组合的定位,是商业地产的价值体现。随着信息技术的不断发展和人们消费方式的不断改变,商业地产的业态组合也呈现出了一些新的变化。目前,集客能力强、新项目市场培育期短、消费滞留时间长、对其他业态消费带动显著的体验式业态,正逐渐成为商业地产业态组合的一个主要趋势。发展趋势和实际证明,一个业态组合能否适应社会发展带来的新变化,能否顺应市场的潮流,能否满足消费者的需求,都决定了商业地产的价值。

二、国外及发达地区商业地产价值增长的借鉴

国外及发达地区商业地产成功运作的案例比较多,这里选择具有代表性的纽约第五大道和北京王府井大街加以分析,从中得出对商业地产发展具有普遍借鉴意义的经验。

1.纽约第五大道

第五大道是纽约曼哈顿区的中央大街,是世界上最著名的商业街之一。第五大道与20多条街道相交,并通过设立单行线、公共交通等方式,有效保障了交通的便捷。第五大道上名店林立,以专业店、专卖店和国际连锁店为主,以商品的高档优质、品牌齐全、时尚前沿等特点,树立了“最高品质与品位”的品牌效应。除了商业范畴的运营,第五大道还特别重视与区域经济要素的融合。周边毗邻中央公园、高档商务区和住宅区等,在中央公园外围还有惠特尼美国艺术馆、美国自然博物馆等文化设施,充分利用“体验经济”将商业、旅游、文化、居住、休闲、办公等要素完美结合,成为纽约的商业中心、居住中心、文化中心、购物中心和旅游中心,第五大道因而成为纽约最华贵的商业区,也是世界上地价和租金最昂贵的商业区之一。

2.北京王府井大街

王府井大街是北京最有名的商业区。王府井大街南起东长安街,北至中国美术馆,交通四通八达,可谓是占到了京城最好的地段。这条3华里长的大街,不仅有百年历史的老字号店铺,还汇集了全球著名跨国公司的众多知名品牌,小到普通的消费产品,大到顶级的奢侈品,产品种类丰富,销量极大,被称为“日进斗金”之地。王府井大街集购物、餐饮、旅游、艺术、休闲、文化等于一体,既古朴传统又时尚前卫,融汇了中西方的文化,消费者、旅游者、文化探寻者交织在此,使得这条大街的商业地产可以说是“寸土寸金”。

3.借鉴之处

纵观国外及发达地区商业地产的成功之处,几乎都涵盖了以下几方面的要素:

第一,商业地产绝不能仅仅放在商业范畴的领域来考虑,而是应该放在区域的层面去统筹考虑,对区域的各种要素发挥激活、调动、引领的作用,与区域经济产生双向互动作用。

第二,商业地产的业态组合,尽可能实现商业、文化、旅游、餐饮、办公、娱乐、体验等相结合的模式,顺应时代和潮流发展,全方位满足受众客户需求。

第三,商业地产运营要尽可能创造机会实现统一规划,统一管理,统一经营,实现经济、社会和环境效益等的最大化。

三、商业地产价值增长的建议

1.实现与区域经济的互动共赢

商业地产发展规划一定要与区域发展规划相衔接。在前期的市场调研中,要结合对政策环境和市场环境的研判,充分考虑区域的发展定位与功能、发展规模、人流集聚度、消费水平、公共设施、文化内涵、交通体系等要素,并对所在地区同类业态收益状况进行调查和了解,进而制定合理的商业地产发展定位与业态组合。

商业地产发展要融入到区域竞争力当中。商业地产应该整合区域内的各种资源,包括商务消费资源、文化资源、生态资源、景观资源等,成为区域的经济活力、文化内涵、生态环境、休闲娱乐的集中展示区,以及区域的灵魂和象征。通过发挥商业地产的规模优势,资源整合优势,品牌聚合优势等,最大限度地提升区域的核心竞争力。同时,区域竞争力的提升,也反过来进一步提升商业地产的价值。商业地产与区域经济互为依靠,互为支撑,联动发展,才能实现互利共赢。

2.探索新型商业运营模式

目前,业界关注比较多的两种新型商业运营模式,一个是O2O(online to offline)运营模式,一个是社区商业地产。

创新和完善商业地产的O2O运营模式。目前,很多商业地产已经开始探索和应用O2O运营模式,将互联网思维嫁接到实体商业地产中,把线上的消费者带到现实的商店中去,消费者在线支付购买线下的商品和服务,再到线下去享受体验和相关服务。今后,要积极创新和完善商业地产的O2O运营模式,把传统商业地产运营与电子商务有机结合,以移动互联、大数据管理和满足消费者身心体验等相结合,不断向更广和更深的领域延伸,创造商业地产的运营特色。

注重社区商业地产发展。社区商业地产与传统的城市综合体等商业地产不同,主要功能是满足社区居民消费需求,引导居民形成新的消费习惯。同时承担社区的服务功能和文化功能,更多体现的是商业地产的社会责任和社会价值。针对目前我国社区商业地产的无序和零散开发状态,社区商业地产应该由统一的专业团队来管理和运营,针对不同的社区规模和档次,制定不同的发展策略。注重提高社区商业的服务质量、参与体验度以及文化品位,争取将社区商业地产打造成为社区的服务中心、体验中心和文化中心。

3.形成产业链增值

商业生态链是很多商业地产非常重视的,如万达集团就非常重视在商业生态链上考虑项目的规划与经营。由于商业活动在价值链上呈现的是承接的模式,存在着价值增长的此消彼长,因此,只有形成产业链增值,实现商业生态链的均衡发展,才能最终实现商业地产的持续增值。

产业链增值需要做到的是合作、分担与共享。各相关利益方要形成战略同盟,共同搭建商业运营模型,完成商业项目的设计、投资、运营和管理,通过各个环节的相互衔接,完成溢价的过程。产业链上的战略同盟要共同进行市场的前期调研,对商业地产进行定位、分析和规划,主动适应市场变化。在此基础上,通过产业链的延伸,将经营风险转移,共同承担。最终,产业链上的相关利益方通过统一经营,实现价值增长的共享。

4.创新商业地产融资模式

资本运作是商业地产的生命线,尤其对于一些中小规模的商业地产来说,提高融资能力就是提高其生存能力。目前,证券化的创新融资方式成为商业地产融资的发展趋势。其中,比较常见的是股权性质的证券产品REITS(房地产信托投资基金)和债权性质的证券产品CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)。

不同的商业地产要根据自身的定位、规模以及资金运营状况,充分研究各种融资方式的优势与风险,在传统融资模式基础上,积极探索新的融资方式,最终选择适合自身的融资渠道和融资产品,为商业地产的价值增长提供根本保障。

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参考文献

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[3]伍岳青.赣州市中心城区综合百货类商业地产价格预测与投资价值分析[D].赣州:江西理工大学,2012.

(作者单位:江苏金宁达不动产评估咨询有限公司)