文/王子柱 张玉梅 薛晓春
【摘要】在“政治副中心”传闻下，保定楼市骤然升温进入沸腾状态，但短暂“繁荣”过后却陷入“沉寂”。保定楼市的波动引发人们重新考量房地产和经济增长的关系。房地产在经济增长中应处于从属和服务地位，其功能是为经济主体创造良好的生活、经商和办公环境，绝不应成为少数人牟取暴利的工具。“政治副中心”传闻下保定房价飙升虽属偶然事件但却有其必然性，只有改变地方政府对土地财政的过度依赖，抑制和引导投机性需求，才能避免类似闹剧重演，才能使保定乃至河北更好地承接京津功能疏解和对接产业转移。
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关键词 政治副中心；投机性需求；杜邦分析法；土地财政
【基金项目】本文为国家社科基金项目“房地产调控政策的影响及其效应研究”（12BJY053）、教育部中西部高校提升综合实力工程项目“环首都经济圈与河北经济发展”的阶段性研究成果。
【作者简介】王子柱，河北大学图书馆副研究馆员，硕士，研究方向：企业投融资；张玉梅，河北大学经济学院教授，博士，注册国际投资分析师，研究方向：房地产金融、证券投资、金融工程；薛晓春，河北大学副教授，硕士，研究方向：金融学。
2014年2月，京津冀协同发展上升为国家战略，河北各地配套措施和未来发展成为了人们热议的话题，其中保定更是因“政治副中心”“畿辅节点城市”“京津石中心”等信息备受关注，保定房价在上述利好下扶摇直上。外地投资客大量涌入保定购房，“刚需族”被迫在高价恐慌性购房，保定楼市呈价增量升的“繁荣”局面。随后保定政府的强力调控，使保定楼市陷入沉寂。本文先描述2014年3月下旬以来保定房地产跌宕起伏的发展历程，再分析造成保定楼市变化的原因，最后试图对保定楼市暴涨是必然还是偶然进行探究。
一、“政治副中心”传闻下保定楼市的变化
（一）“政治副中心”传闻下保定楼市从小幅攀升到狂飙猛涨
1.2014年3月19日至3月26日保定楼市小幅上涨。2014年2月26日，主席提出要努力实现京津冀一体化发展，自觉打破自家“一亩三分地”的思维定势，抱成团朝着顶层设计的目标一起做。2014 年3 月19 日，《财经》杂志率先披露消息称，京津冀三地已经达成共识，初步确定将河北省保定市作为“政治副中心”的首选地，未来将有一批国家部委下属的事业单位迁移河北保定。尽管当日国家发改委2名官员就表示并未听说“北京政治副中心落户保定之事”，但鉴于京津冀协同发展已正式上升为国家战略，加之保定具备承担北京功能疏解的区位、文化、人才等优势，保定楼市开始小幅上涨。
2. 2014年3月27日至2014年4月4日保定楼市狂飙猛涨。2014年3月26日，河北省正式出台了《河北省委、省政府关于推进新型城镇化的意见》，河北省将打造京津保三角核心区，做大保定城市规模，明确保定作为畿辅节点城市，利用地缘优势，谋划建设集中承接首都行政事业等功能疏解的服务区。无论从着墨多少还是用语分量，保定市都在河北的城市中首屈一指。这直接推动保定再次成为关注焦点，仿佛保定作为“北京政治副中心”即将变成现实。下属县市和外地的投机客开始向保定聚集，保定街头的京牌汽车开始增加，保定的民众开始跑到售楼处去排队，刚性购房者恐慌入市，于是保定的房价开始“一日一重天”。
（二） 清明节过后保定楼市明显降温
2014年4月4日，保定市长约见10家房地产负责人。4 月8 日，保定市住房和城乡建设局、物价局联合发布《关于进一步规范我市商品房交易行为， 促进房地产市场持续健康发展的通知》。保定政府的密集调控使保定楼市迅速降温，主要表现为以下几方面：一是清山公爵城、东湖天地、公园时代等五证不全的楼盘停止销售。二是“ 五证齐全” 的楼盘价格居高不下。PARK 湾、亢龙骏景、京南一品、秀兰尚城等楼盘的价格较年初普遍上涨了2500～3500元。三是楼市成交低迷。经历了3 月底和4 月初的活跃成交后，房地产商和购房者均表现相对冷静。部分买房人宁愿放弃定金而选择观望，开发商也不愿意因降价而得罪老业主。在开发商和购房者的观望下，保定楼市成交量锐减但价格却相对坚挺。
二、“政治副中心”传闻下保定楼市变化的原因
（一） 保定房价飙升的原因
1.价值洼地是导致保定房价上涨的基础。京津冀协同发展上升为国家战略后，保定和永清的楼市飙升，究其原因在于保定楼市处于价值洼地。2014 年2 月，燕郊房价已经突破万元大关，涿州、固安等地房价在7000多元左右。而作为地级市的保定，其房价既低于同为地级市的廊坊，也低于涿州和固安等县和县级市，更低于河北廊坊的小镇——燕郊。而“政治副中心”带来的人口效应、要素聚集效应、交通便捷效应、生态环境优化效应、财富增长效应等赋予了保定楼市丰富的想象空间，因此在京津冀协同发展中，保定房价表现得异常抢眼便不足为奇了。
2.投机性需求推升保定房价短期迅速飙升。
保定房价短期迅速飙升离不开投机性需求的推动。一是开发商为投机炒房者提供便利。保定楼市不正规，近半数楼盘都为未进入官方统计的五证不全房源，购买此类房屋无需到建委备案。在楼市火爆时，投机性购房人很容易找到接盘者，开发商则为投机者转手房屋提供报价、过户、担保等一条龙服务。二是从热销楼盘位置和客户买房风格可以推断投机性需求旺盛。热销楼盘主要位于保定北面的新市区与北市区，离高速出入口较近，反映出买房者中的一部分来自北京。投机性需求短期内激增，造成楼市供不应求假象，开发商趁势涨价，第一轮进入的投机者获利，财富效应引来第一轮投机者的加码投资和第二轮投机者跟进，逐渐推高房价。
3.开发商造市，刚性购房者恐慌入市。当刚需者看到房价天天上涨时，通常会认为房价越涨越高，再不出手就买不起了，因此将购房时间提前，从而造成刚性需求提前释放。此外，开发商可能通过制造种种假象来迷惑刚性需求者。据PARK湾销售人员介绍，“政治副中心”传闻后，保定地产商为了消化过剩楼盘，曾经联合起来免费从北京拉来客人，开发商让这些人扮演购房人角色，以造成外地炒房团集体来保定购房的热闹场景，迷惑本地“刚需者”并使之恐慌入市，被迫在高位买房。刚性需求者与投机性需求者的竞相买入，导致保定房价在短期内迅速飙升。
（二） 保定楼市陷入沉寂的原因
1.保定楼市遭遇价格天花板。一个地区的房价除受制于自身经济、产业、人口、环境、政策等影响外，还与其他地区有合理比价关系。从省内来看，石家庄是河北省会，唐山是河北经济最发达城市，因此保定房价不应高于这两个城市。从与北京的距离来看，燕郊和武清等离北京更近，保定房价在两周左右就已经超过武清，与石家庄和唐山齐平，大有赶超燕郊之势。两周的持续飙升使保定楼市价值洼地的优势消失殆尽，因此保定楼市失去了继续上涨动力。
2.缺乏实质性利好导致楼市陷入低迷。在政治副中心传闻过后，人们热切期待利好政策逐步落地。但随后的一系列消息却让人们备感失望。2014 年4 月4 日，北京市委书记郭金龙在通州区调研时明确表示，“通州是城市副中心，在推动京津冀协同发展中处于桥头堡的位置”。此番表态使人们开始怀疑当时甚嚣尘上的保定“政治副中心”是否能够成真。随着时间推移，人们所热盼的种种利好纷纷落空，先知先觉的投机者落袋为安，后来的投机者高位被套，刚性需求者则背负房贷压力。在楼市失去赚钱效应后，场外投机和刚性需求者理性地选择了观望，从而造成成交稀少，楼市低迷。
3.政府及时出手打击投机性行为。保定市各职能部门联合发布的《通知》，从抑制投机性需求和纠正开发商违规行为入手，为保定过热的楼市泼了一盆冷水。针对房产投机者，《通知》则提出，商品房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。开发企业应当在与购房人签约之日起30日内，在市住建局办理商品房预售合同登记备案手续。即购房人若出售该房屋，该房就是二手房，需要支付营业税、个人所得税和房屋中介佣金。住宅交易税费的增加，提高了投机者成本，有效抑制了投机购房需求。针对部分房地产开发商的违规行为，《通知》严禁销售未取得预售许可证的项目，将五证不全的楼盘逐出市场，使市场上可售房源减少，投机者因缺乏适宜投机对象而退出保定楼市。
4.供过于求制约了保定房价上行空间。保定市房地产交易中心2014 年5 月2 日的数据显示，从2005年至2014年5月的9年多时间里，保定共发放预售许可证296个，但仅有26个楼盘全部销售完毕。保定市在售楼盘为270个，在售总面积为507.24 万平方米，在售总套数为45642 套。即使按照每月1500套的乐观销售速度计算，保定目前楼盘完全可以满足30.4个月的销售，保定楼盘去化速度慢、库存居高不下可见一斑。供给远远大于需求的残酷现实，制约了保定楼市的上行空间。
5.受全国尤其是北京楼市低迷的影响。保定作为一座三四线城市，其楼市不仅受到全国房地产影响，更易受北京楼市影响。从全国楼市来看，中国指数研究院数据显示，2014年4月监测的44个主要城市累计成交面积环比下降9%，同比下降19%，处于历史较低水平。全国低迷的楼市氛围制约保定房价上行。北京房价涨，环首都楼市也会跟风涨价；北京房价降，环首都楼市则会“领跌”甚至“超跌”。据中国指数研究院数据显示，2014年1～4月，北京市新房累计成交面积239.10万平方米，成交面积同比下降50%。在成交量下降的同时，北京房价也有所松动。缺乏北京的引领，保定楼市在短暂繁荣过后陷入沉寂也就顺理成章了。
6.北京通州等地楼市的前车之鉴。2009 年底，北京市委在十届七次全会上提出将通州打造成与首都发展需求相适应的现代化国际新城，通州楼市也是躁动一片。数据显示，通州房价从2009年底的每平米8000元一路涨到2010年4月初的每平米25000 元，投资购房占比一度达到4 成以上。不过，自2011 年北京“限购”政策出台后，通州房价在全北京跌幅最高，重新跌回炒作前的价位①。类似例子很多，北京的燕郊、广东的惠州等地房价都曾因利好遭到暴炒后而迅速回落。保定楼市与通州等地楼市的飙升都源于政策利好，但推动房价飙升的政策仅停留在战略层面，缺乏实质性的落地配套措施。当人们意识到“政治副中心”或许只是个传闻，逐渐地从保定楼市的投机狂潮中清醒下来时，投机性狂潮消退，保定楼市陷入萧条。
三、从京津冀协同发展看保定楼市
（一） 保定楼市暴涨既有偶然性也有必然性
保定楼市飙升出乎大多数人意料，具有一定的偶然性。其一，保定房价是在全国楼市降温背景下迅猛上涨的，显得与全国的基调不合拍，因此具有偶然性。其二，保定楼市是在京津冀协同发展上升为国家战略，继而在“政治副中心”传闻后狂飙猛涨的，该传闻出现的时间和大规模传播具有偶然性。同时，保定楼市上涨也具有必然性。北京和天津面临日益增长的人口压力，交通拥堵、空气污染、高房价等“城市病”不断凸显。京津高速发展引发的虹吸效应使环首都贫困带现象愈发严重。上述问题源于京津地方政府从自身利益最大化出发和三地政府缺乏统一协调机制，因此京津冀协同发展上升为国家战略具有历史必然性。保定具有区域位置优越，历史传承悠久，文化底蕴深厚，生产要素成本较低等诸多优势，因此人们普遍相信“政治副中心”落户保定的传闻属实。投机者凭借其敏锐嗅觉，借助“政治副中心”传闻被误信和扩散后的大众心理，趁势炒作保定楼市。同时，地方政府没有对投机炒房行为做出迅速反应，加之开发商违规和刚需者的恐慌入市，所有因素叠加共同促进了保定房价的飙升。因此保定楼市上涨具有必然性。
（二） 抑制和引导投机性购房需求
投机性购房者的疯狂炒作是导致保定房价暴涨的重要原因。因此，只有抑制投机性需求，才能避免楼市而遭到爆炒。抑制投机性需求可从构建统一的房地产信息平台、提高交易和持有成本、降低房屋周转率等入手。房地产信息平台是公平征税的基础，目前已由国土资源部全面负责不动产统一登记工作，在家庭所拥有的房产全部摸清后，可根据拥有房产套数、人均建筑面积、房产价值、持有时间等制定合理的税收制度。税收制度设计原则是鼓励自住和出租、坚决抑制投机和闲置、保有环节和交易环节税负并重等。由于房屋统一信息登记系统建立和完善税制仍需时日，目前可按房屋交易环节综合税率高于工资、薪金所得税税率的原则征收，即当房屋持有年限少于5 年且房屋买卖差价超过100 万时，应按不低于26.94%的综合交易税率对卖房者征税，且持有房屋年限越短税率越高。2014年9月底，央行和银监会大幅放宽对2套、多套和外地人的房贷标准，若缺乏配套措施恐将再次上演2009年楼市的疯狂投机，届时后果不堪设想。上述税收政策通过提高炒房者的交易成本，可降低因投机导致的房屋流转，缩减炒房利润，从而有效抑制投机需求。
（三） 降低地方政府对土地财政的依赖
投机客的行为之所以能在短期内迅速推高保定楼市，与地方政府对开发商和炒房者的监管不力密切相关。地方政府之所以疏于监管，根源在于高地价和高房价符合其利益取向。高房价带动房地产税费增加，并促进地价上升，地方政府通过高价出让土地，取得巨额土地出让金。因此，抑制地方政府卖地冲动，降低地方政府对土地财政的依赖，可从增收、节支、增加转移支付等方面多管齐下。增收方面，积极利用一体化发展机遇承接京津产业转移和功能疏解，促进实体经济发展以增加税源，但在经济发展中要注重环境保护和可持续发展。通过开征房产税、物业税、资源和环境税等新税种，用以替换土地出让金和各种行政性收费。节支方面，控制机构人员膨胀，减轻财政“养人”的负担。狠刹奢靡之风，压缩“三公”消费支出。增加转移支付方面，应进一步合理划分和确定中央与各级地方政府的事务和财权，根据不同层级所承担的公共服务职能确定分税办法和比例，适度向地方特别是县级财政倾斜。
（四） 重新认识房地产与经济增长的关系
1998 年国务院23 号文件和2003 年国务院18号文件，让房地产业登上中国经济舞台，并逐渐跃升为国民经济的支柱产业。过去十几年中，房地产业及其带动的钢铁、水泥、建材、家电、装修等上下游行业迅猛增长，对实现中国经济高速增长功不可没。但人口老龄化、计划生育政策导致的年轻人口锐减、城镇化进程放缓、空置房占比过高、过度开发造成的资源耗费和环境污染等等，都预示房地产拉动经济增长的时代已经结束。保定若希望借助京津冀协同发展的政策东风实现超常发展，必须重新认识房地产与经济的关系。
房地产投资会通过投资乘数使地区GDP成倍变化，地区GDP增长又通过加速数对房地产投资起加速作用。若在没有实质性承接功能疏解和产业转移之前房价暴涨，过高的房价将使保定丧失比较优势，推高生活和经营成本，降低刚需族的置业需求，加剧社会矛盾，不利于保定经济增长和社会稳定，或将成为阻碍京津冀协同发展的绊脚石。只有在保定实质性承接京津功能疏解和产业转移一段时间后，随着地区经济较快增长和人口加速流入，居民和外来人口对房地产的需求才会增加。届时房地产市场的繁荣，将是建立在刚性需求和改善性需求之上的真实、理性的繁荣。
（责任编辑:杨艳军）