王韬
摘要面对房价与物价逐年攀升，中央银行面对房价对物价的影响，为了维护物价的稳定性，开始着眼于运用货币政策稳定物价的研究。大量的研究资料表明，房价以及房地产市场都会在一定程度上影响宏观经济。中央银行要想对货币政策以有效运用，就要对房价的变动情况予以关注。为了避免房价对物价稳定以强大的冲击力，就要运用具有可操作性的方法来制定货币政策，否则就要面临一系列的选择性问题，诸如货币政策调控房价对房价变动的干预措施选择，以及货币政策工具的选择等等。
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关键词 货币政策 物价 房价
一、物价与房价关系现状以及货币政策的影响
（一）物价与房价关系现状
中国在货币政策研究上，多为其对股票市场的反应，而对房地产市场的影响少有分析，这主要在于中国的房地产市场起步较晚，且对于房价与物价稳定的关系疏于关注。有关专家对2005年至2010 年中国房地产价格变化进行了研究，其认为由于物价变化，导致了房地产价格出现了变化。而从2010 年至2013 年国房地产价格变化得出：物价波动是受到了短期房价的影响，从长期的角度而言，房价也会受到物价的影响。
（二）货币政策调整工具对房价以及物价的影响
使用货币政策调整物价，就要对房价与物价之间的关系深入研究。房价的变动会影响到物价水平，运用货币政策调整可以有两种选择，即运用货币杠杆调整房价、运用货币杠杆调整物价。运用货币政策对房价进行调控的同时，还要看是否与物价调控目标存在着矛盾，以避免货币政策在房价与物价之间调整而无法兼顾。当发现房价与物价之间在变动上存在着一致性，且周期同步，就要将货币政策对房价和物价进行调整时所存在的差别性查找出来，以便有针对性地调整货币政策，达到货币政策目标。
二、房价与物价关系的具体分析
（一）房价引起物价变动的原因
有专家认为，由于房价的变动而引起了物价变动，主要在于房价是资产价格，其不仅是当期价格信息的反映，而且还可以预期到未来的市场价格。在中国社会经济发展中，房地产市场具有很强的带动效应，主要在于其对原材料以及能源大量地消耗，从而促使了这部分资源价格提高。
（二）物价对房价的影响
物价对房价的影响并不显著，主要体现在劳动力成本上，随着生活成本的提高，消费价格也会受到影响而有所提高，使得劳动力收入有所提升，但这一点在中国并无法体现。中国的房地产建筑业工人工资上涨区间有限。从中国的消费品需求来看，其总体趋于稳定，并不会通过产业链而对原料价格造成影响从而导致房价提升。况且，从房价的构成要素来看，主要涉及房地产建造原料和土地的价格，与消费品价格几乎不存在关联。
三、货币政策与房价之间的关系
房价能够影响到物价稳定，要使用货币政策对房价进行调控，就要对货币政策对房价的影响程度有所了解。按照传统的货币政策理论，是以数量工具对包括货币供应量、存款准备金率以及央行再贷款在内的资金交易进行调整。还可以运用价格工具对包括再贴现率、隔夜拆借利率等的资金供给价格进行调控。目前较为常用的货币政策为货币供应量、银行贷款规模、贷款利率以及存款准备金率等。
（一）货币供应量与房价之间的关系
银行的存款数量对住房市场的流入资金数量具有决定性作用。现金的数量主要是为了能够对短期流动性的需求有所满足，并不会对房价以很大影响。对于中央银行而言，资金的控制，通常是对资金供给量的控制，但是资金供给量一般不会受到外部因素影响。另外，资金供给量提升，意味着企业有了更多的富余资金，推进了房地产业的开发，并因此而引发房价上涨。房价上涨，就意味着人们买房的首付比重提升。为了应对房价上升，人们会选择增加储蓄存款的方法来应对，相应地，人们的消费就会有所减少。
（二）信贷规模与房价之间的关系
信贷规模主要是促进资金需求与供给之间的平衡，但主要是对资金需求情况的反映。资金需求会随着资金供给而有所增加，但如果出现社会经济不景气现象，出现资金供给增加，资金需求却下降的趋势。比如在2010 年，为了活跃市场经济，货币供应量大幅度地增加，已经达到了25%，但是，并没有因此而使得同期信贷同步增加，信贷增加的幅度仅仅为5%，因此就出现了信贷规模与货币供给量不一致的状况。
信贷规模受央行控制较小，一般是随着信贷市场的需求而有所变化。当人们预期房价走势将为上涨，就意味着需要增加房贷款的数量，另外，也会因此而提高住房抵押物价格，导致贷款规模的扩大，房价因此而上涨。
（三）存款准备金率与房价之间的关系
自1998 年以来，央行的货币政策工具中，存款准备金率并不常用，但是，自1998 年以来，中国人民银行对存款准备金的调节已经达到了30 次。从1999 年至2009 年，货币供应量从原有的12 万亿增长了3.78 倍，达到了57.3 万亿。名义国民生产总值仅仅增长了2.8 倍。同期的存款准备金率却仅仅增长了10%，即银行资金没有超过5.7 万亿。2013年以来，中国经济过热而导致房价快速上涨，人民银行调整准备金率以实现宏观经济调控。可见存款准备金率是随着房价而变化的，存在着滞后性。
（四）银行利率与房价之间的关系
央行对银行调控利率的工具中，贷款利率会直接影响到房价。房地产开发所需要的资金庞大，银行的贷款数额通常会占房地产开发投资的1/10，甚至达到1/3。如果贷款利率有所波动，就会对房地产开发成本存在着一定的影响。另外，贷款利率过高，导致购房人还贷紧张，影响房屋购买力。这就要求贷款利率要与市场利率同步。如果以房租为定值，提高银行贷款利率，就意味着提高了市场利率，房租贴现值就会有所下降，房价因此而受到影响。
虽然贷款利率会影响到房价，但是存在着滞后性，且变动次数有限，因而对房价的影响并不会很显著。从2000年—2006 年，贷款利率仅调整了4 次，调整的最大值和最小值之间相差不到0.8个百分点。可见，贷款利率对房价的影响仅仅是短期效应。
四、结束语
综上所述，本文从货币政策视角对房价与物价之间的关系进行了研究，可以明确，虽然物价几乎不会引起房价的变动，但房价却会对物价产生影响。央行对于物价要采取相应的货币政策以有效控制，就要对于房价变动的影响以充分考虑。针对房价不同的变动情况，采取不同的货币政策应对，才能有效地平稳物价。