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经济环境对我国房地产投资的影响

  • 投稿浣浣
  • 更新时间2015-09-12
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傅靖元

摘要:文章先通过回顾2013 年到2014 年的国内房地产业的投资增速和销售面积增速,分析我国房地产投资的情况。在对近年来房地产投资情况有个概况性的了解下,着重分析了我国“三驾马车”、基尼系数、收入差距及取消限购令等政策对房地产投资的影响;接下来,由浅到深的分析了,2015 年国际各大经济实体在现今经济环境下的状况,及对于我国房地产投资的潜在影响。

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关键词 :房地产投资;楼市;通货紧缩;取消限购令;国内外经济环境

房地产业作为我国国民经济的重要支柱之一,一直是国计民生的热点话题。回顾2014年,国家统计局数据表明我国房地产开发投资增速由发展较平稳的2013 年1-12 月平均的的19.8%到2014 年1-2 月的19.3%,再到2014 年1-12 月的10.5%,年末的数据表明,2014 年,我国房地产开发投资与14 年1-2 月增速相比,同比下降了8.8 个百分点,与2013 年的数据比较,回落9.3 个百分点。无独有偶,虽然2013 年1-12 月的商品房销售面积增速17.3%,销售额增速为26.3%,而2014 年1-2月商品房销售面积增速则收缩至-0.1%,销售额增速收缩至-3.8%,2014年全年来看,商品房销售面积和销售额增速均逐渐收窄,商品房销售额76292 亿元,比13 年下降6.3%,降幅比1-11月份收窄1.5 个百分点。而据统计,2014年,房地产开发企业土地购置面积33383万平方米,与13 年相比骤降至14.0%,降幅比1-11 月份收窄0.5 个百分点;土地成交价款10020 亿元,增长1.0%,1-11月份仅下降0.1个百分。

如此看来,2014 年我国房地产业的经济效益不容乐观。房地产投资大幅下挫,主要有以下几方面原因:

一、国内经济形势方面分析

1.站在宏观经济角度,国内经济发展增速持续下滑,物质积累速度远跟不上经济发展脚步渐渐凸显了投资的风险。

(1)自2011年以来,传统的拉动中国经济增长的“三驾马车”-- 投资,内需(消费)和出口,通过廉价劳动力和原材料刺激出口的方式,现如今靠外需拉动经济增长的模式显现了种种矛盾,中国经济良性发展,还应提高内需,促进消费者投资。

①进出口增速回落,价格水平涨幅较低,据国家统计局数据显示,2014 全年最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为51.2%,比上年提高3.0 个百分点。

②2014年全国居民收入基尼系数为0.469,基尼系数按照联合国有关组织规定超过0.4“警戒线”,表明我国收入差距较大。

(2)一个很现实的原因就是现今社会矛盾加剧,赚钱不易,普通老百姓闲置资金少,更无资金回融用于投资。房地产发展之初,符合我国经济发展的速度和水平,问题尚未突显,随着经济发展加快,住房需求增加,导致房地产价格上涨,然而只有地产业能在地产泡沫中“分一杯羹”,随着出租房屋、出售房屋,富人越来越富,导致贫富分化更加严重,收入差距进一步拉大,低收入者就更加买不起房。

2.从我国政策上看,2013年到2014年有一个大的转变,2013年政策倾向于不放松的限购调稳政策。

(1)虽说货币信贷增势平稳,但数据显示2014 全年社会融资规模为16.46万亿元,比上年减少8598 亿元;2014 年也陆续出台支持首套房贷,放宽公积金贷款和央行降息的政策,这些对宏观经济帮助较大,使得一二线城市楼市集体经济成交上升。

(2)一系列的“贴补”政策未能刺激楼市的大幅回温,2014 年,面对低迷的房产经济,政策上不再提“调控”二字。从呼和浩特发文取消限购以来,面对较大的房产冗余,全国各二三线城市纷纷放松限购,例如,2015年1 月16 日,福建厦门正式宣布全面退出限购,首周楼市成交量竟接近两成。该政策调整也将使15 年未来的楼市情况得到平稳发展。

3.年轻群体买房能力低。调查不同地市的人,可以得到相近的结果。

(1)收入低,住房公积金补贴少倾向于租房。

(2)房产中介“幌子”多。

许多房产网络信息与实地看房信息不一致,中介讨价还价,实际房价远比网上刊登的高,使人望而生畏。

二、国外经济形势方面分析

1.联合国经济和社会事务部最新发表的《2015 年世界经济形势与愿望》报告显示,2014 年世界经济将会继续缓慢增长,预计2015 年和2016 年世界经济将分别增长3.1%和3.3%。

(1)美国经济增长速度超过预期,2014 年美国四季度GDP 增速提高至5%,消费市场持续回升温,其制造业、农业、服务业均未受到世界经济颓靡的影响,而我国2014 年四季度GDP 同比增长7.5%,与2013 年数据相比,真实GDP增速是下降的,14 年城镇人口占总人口比重比13 年同比增长1.04%;全年全国规模以上工业增加值按可比价格计算比上年增长8.3%。正处于城镇化和工业化的加速发展阶段,正是需要大量资金投入阶段,可是由于受到美元的大幅升值和美联储退出量化宽松政策的影响,我国现面临通货紧缩风险。

(2)欧洲经济因为石油价格大跌,欧元贬值,导致通货紧缩加剧,但欧元区财政放松,能够小幅度刺激经济增长。成员国内需求下降,劳动力市场疲软,仍是经济难以发展的表象。

(3)面对国内通货膨胀的状态日元也同样贬值,日本央行推行放大版的宽松货币政策,旨在引发货币刺激经济规模。也会成为财政恶化的诱因,从而导致日本低收入人群不满。长久来看,会降低需求,仍有导致通货紧缩的风险。

2.国外经济形势的变化,国外主要的经济体制放松,资产泡沫减少,投资移民的趋势,也将导致我国投资者到国外投资房产。虽然海外购房有未得到政府担保和支持、外币贬值的风险,但是海外购房仍受到不少投资者的热捧。相应地,我国房地产投资也会因此流失资金。

总的来说,2015 年房地产经济增长应朝着市场结构改善,资本企稳运行。

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参考文献

[1]国家统计局.2014年全国房地产开发和销售情况[J/OL(]. 2015-1-10)[2015-1-28]http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201501/t20150120_671070.html.

[2]董志龙.关注制度变革带来的财富成长[N].人民日报海外版,2014-11-7.

[3]人民网,楼市限购令退出首周厦门成交量增两成.[N]闽西日报,2015-1-28.

(作者单位:大连交通大学经济管理学院)