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房地产企业的风险管理初探

  • 投稿虾说
  • 更新时间2015-09-14
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蒋媛

(山西太行建设开发有限公司,山西 阳泉 045000)

  摘要:本文分析了项目风险的基本内涵和类别,从三个方面探讨了房地产企业强化风险管理的对策,并重点就集团型房地产企业应对风险进行了论述,具有一定的理论和实践指导意义。

  教育期刊网 http://www.jyqkw.com
关键词 :房地产企业;风险管理;流程;决策

  中图分类号:F293.30  文献标志码:A  文章编号:1000-8772(2015)22-0159-02

  在房地产行业,成熟的开发商总是很大程度能透过风险看到机会,但有些开发商却被风险挡在了殿堂之外。不论是国家政策,还是行业政策,又或者是市场行情的变化,对房地产企业都构成或多或少的风险,为此,房地产企业必须时刻关注政策风险、市场形势所带来的风险,科学研判,稳妥应对。

  一、科学识别项目风险

  风险识别首先是识别风险事件,并进行分类、量化等工作。对于房地产企业,常见的几种风险为政策风险、决策风险、管理风险,具体表现在:

  (1)政策风险。政府作为保护广大人民的利益载体,在制定政策时,要充分考虑资源与经济的关系,当然,还有政策的不连续性、突变性和漏洞的存在等等矛盾。而对于地产开发商来说,政策应该是一种约束和控制的行为,企业必须要遵守相关的政策法规,同时要制定对于相关法律法规进行补充和操作的部门管理规章制度和规范性文件以及强制性标准等。

  (2)项目决策风险。房地产项目决策风险,主要体现在项目的定位风险、创新风险等。项目的定位是决策层根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的,包括项目的目标客户定位、产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位,是指导项目设计、建设、营销策划方案等工作的依据。项目的市场定位确定以后,基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案,基本上决定了项目的销售前景。如果项目定位不准确、盲目开始项目建设,带来的影响将是巨大的,也给管理控制带来的巨大的难度。这是项目开发过程中最大的风险,属项目的决策性失误风险,风险事件一旦发生,其管理非常困难,成本巨大,甚者能导致不可挽回的后果。

  (3)项目资金风险。这是任何项目都要面临的风险类型,如果项目资金链出现问题,项目将会举步维艰。所以,项目可行性报告要体现项目的资金曲线,制定合理的资金控制计划,保证项目能够有充足的资金运行。但是由于项目的资金绝大多数来自于外部,如银行、合作伙伴、金融市场等,因为会受到金融市场的影响,在做资金计划时,要保证能合理规避这些外部金融风险事件。

  二、房地产项目管理风险

  房地产管理是在房地产业务流程框架内进行的管理活动、行动决策,这些管理事务本身都能给项目带来致命的打击,而且是重量级的风险事件。如果管理不到位,带来的项目质量风险、进度风险、人力风险,还有前面的资金风险,都会因为管理对项目产生致命的伤害。房地产项目的项目特性非常明显,房地产商应该建立完善的项目管理体系,保证项目管理体系流程清晰、责任明确。同时要加强项目管理人员的项目管理知识。

  (1)项目的质量风险:在项目决策阶段由于经济技术分析失误,出现品质与价格矛盾导致的质量问题;在设计阶段,向设计提出违反设计规范、标准,特别是强制性标准的要求,又通过“关系”关照通过验收而造成的“投机性”质量问题;施工阶段,从业人员对设计知识有重大错误,擅自改变设计造成的质量风险;施工管理过程中,不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理,对一些容易出现影响结构安全,特别是一些虽不影响结构安全,但对正常使用功能有严重影响的问题;处理不及时,没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者交房后给客户造成的质量“隐患”(实际上就是“质量通病”造成的纠纷);交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等。

  (2)项目进度风险:在项目运作和建设过程中,涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程,由于项目的一次性(不可重复性)特点,建设周期又比较长,涉及的方方面面又比较多,如果在关键的过程出现控制失误,那将给项目造成相当大的麻烦。比如,在目前土地供应体制和贷款政策条件下,寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法,有时候在“饥不择食”的景况下,可能会因“省略过程”而不慎跌入“陷阱”。

  三、科学控制房地产企业面临的风险

  对于成功的房地产风险管理,决策层首先需要能认识到风险管理的重要性,在项目规划时予以重视,并做详尽的风险管理规划,并采用“以流程为中心”的管理方式,确保有效应对突发事件及相关风险和机会。

  一个成功的全面风险管理流程能够为企业管理者提供一个风险管理框架,以便其明确地考虑风险变化,帮助房地产商应对种种挑战,从而判断开发商愿意承受的风险量,并确保有到位的风险缓释措施,将风险限定在既定水平。

  首先,作为风险管理开始,应在项目开始时进行风险的识别,可以采用头脑风暴法对风险事件识别以后进行分类及量化,根据不同类型的风险事件进行分类,根据成本影响进行量化分级,形成风险清单。对于风险分类及风险等级划分要根据各开发商的管理特点进行划分。?此外,由于房地产项目属于典型的资源整合型项目,其市场环境及项目开发环境等变数相对较大,在风险识别时,要考虑到不可预见的风险事件发生。

  其次,根据风险事件清单,进行风险应对计划的编制,设置不同的风险阀值,风险准备的方案,并明确岗位,监控项目临界值的跟踪。这里是“准备”方案,而不要“应对”方案,强调是对风险事件的控制,进行主动管理,而不是被动的应对。

  再次,按照风险管理流程,一方面要保证风险列表清单清晰,另一方面列表中风险清单在流程中得以体现,包括风险的认知,对比风险清单进行对号,并制定准备措施,流程的主体要责任明确。责任人按照流程规定的临界值和项目的进展及项目执行情况进行比较,进行风险事件的识别,并按照流程“准备”的动作进行风险事件的解决。当然,此流程是在组织决策层进行风险管理规划的前提下进行风险的识别、风险应对计划的编制、风险控制与跟踪,并根据不同房地产商不同的风险喜好进行不同的流程设置。

  在项目整体规划下的风险管理流程体系的建立、风险清单的制定完成后,企业要将风险管理建立在持续测试和验证的基础上,确保局部、重复的风险控制管理活动有效跟进。

  四、集团企业如何进行风险管理

  风险管理控制框架和流程是搭建在房地产企业组织之上的,所以,对于风险管理控制模型,会因为组织的不同而有所不同,切不可生搬硬套。比如,对于一般的项目型房地产公司,可以先做好前期的项目风险管理规划,把风险的临界值检查放置在项目日常绩效评估工作中,对于风险清单中的风险就能做到预见性的管理了。

  对于集团式的大型房地产公司来说,就需要考虑建立基于企业管理体系下的风险管理系统。比如,在项目前期,需要充分的做好风险清单以及风险准备计划的编制,在组织上设立专门的风险管理岗位,并设计风险管理流程,流程范围覆盖项目相关的各个部门。区域分公司(或是子公司)要定期的审核风险报告,如果遇高等级风险,要第一时间汇报到集团公司。

  保证信息能畅通的传达是风险事件能得到妥善处理的最基本条件。定期的风险报告是项目核心的过程输出产品之一,它能保证项目知识有效的利用。在风险报告中不仅要有临界值风险监控的内容,还应该有对所有发生的风险事件的描述和处理过程。上级(区域公司或是分公司、集团公司)要对报告的真实性、准确性进行检查。

  对于房地产企业的风险,大多管理者想到的是能应对,采用的方式是接受、减轻等被动的应对措施。风险存在于项目的整个生命周期,在项目的每个阶段都存在。所以在项目开始前期,就要为每个已经识别的风险做好“准备”。这些风险的准备包括制度上、人力、资金上准备。在制度上,要建立风险管理体系,制定风险管理流程,落实到岗位、并做好风险预算,保证风险发生时,能有一系列的既定动作进行。

(责任编辑:袁凌云)